Los vicios ocultos y las acciones edilicias

Los vicios ocultos, a tenor del artículo 1484 del CC, se definen como “defectos ocultos que tuviere la cosa vendida, si la hacen impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo este uso que, de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella”.

Así pues, existe un vicio oculto cuando el inmueble que se compra, no se encuentra en las condiciones pactadas, si no que existen una serie de defectos de cierta gravedad que impiden la utilización o aprovechamiento íntegro del bien adquirido, de forma que el comprador, de haber sabido que existían las reseñadas deficiencias, no habría adquirido el bien, o por lo menos, no a ese precio.

Los requisitos para que exista un vicio de esta entidad son:

-       Sea oculto El art. 1484 CC señala que el vendedor no tendrá responsabilidad cuando el comprador debiera haberse percatado del desperfecto por su pericia

-        Grave: importancia suficiente como para que si el comprador de la vivienda lo hubiera sabido no habría comprado el inmueble o hubiera pagado un precio menor por él.

-        Preexistente a la compraventa: el vicio debe ser anterior a la adquisición del inmueble, aunque se manifieste con posterioridad. El vendedor no tiene obligación de responder de los efectos sobrevenidos.

Para paliar este tipo de problemática, que es muy común y afecta siempre negativamente al comprador, existen una serie de acciones recogidas en los artículos 1484 y siguientes del Código Civil, las obligaciones de saneamiento:

• La acción redhibitoria: consiste en un desistimiento del contrato, “abonándosele los gastos que pagó. En este caso, si, además, el vendedor conocía la existencia de los vicios ocultos, a la persona que adquirió el bien “se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optare por la rescisión.”
• La acción 'quanti minoris' permite “rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos”. De esta forma, el comprador podrá modificar el contenido del contrato, en relación con el precio abonado, como consecuencia de la pérdida de un cierto valor del bien adquirido.

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