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MI INQUILINO NO ME PAGA EL ALQUILER. ¿QUÉ PUEDO HACER?

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Se ha divulgado recientemente en los medios, que debido a la crisis del COVID-19, las acciones de desahucio no se podrán ejecutar hasta que haya finalizado el estado de alarma. En atención a esto, se deben de hacer algunas observaciones.

Efectivamente, el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19 plantea una serie de supuestos en que las acciones de desahucio se paralizan, pero se han de cumplir una serie de requisitos por parte de los arrendatarios, a saber;

  • Solo podrán optar a la suspensión del pago las personas en situación de "vulnerabilidad económica", como causa del COVID-19.
  • El contrato de arrendamiento, debe tener como objeto la vivienda habitual, no pudiendo optar los contratos de segundas residencias o viviendas vacacionales.
  • El propietario de la vivienda, ha de ser; una empresa pública o un gran tenedor, esto es, un propietario que ostente más de diez inmuebles, de los que se excluirían para el cómputo los garajes y trasteros, o en su caso, una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados.

Es decir, que aunque se prevé que se pueda solicitar la suspensión, eso no quiere decir que todos los procedimientos vayan a paralizarse, pues para que eso suceda, es preciso que se formule una petición expresa por parte del arrendatario demandando en que justifique que se encuentra en alguna de las situaciones de vulnerabilidad del art. 5 del Real Decreto anteriormente citado, siendo el juez quien decida, atendiendo además a las circunstancias de los arrendadores.

Así pues, se podrá proceder con la reclamación de rentas, incluso las adeudadas a partir del 14 de marzo tras la declaración del estado de alarma, siempre y cuando, el arrendatario no haya optado a las moratorias dispuestas en el art. 4 del Real Decreto en caso de que el arrendador sea gran tenedor, empresa o entidad pública, o, en su defecto, que se hayan estipulado los pactos que ampara el artículo 8 del Real Decreto cuando los arrendadores sean diversos a los referidos en el artículo 4.

Si no se encuentra dentro de estos supuestos, la previsión de la suspensión no se aplicaría, y por ende, cabría iniciar una acción de reclamación de rentas, si el arrendatario no enervase en el plazo de 30 días en caso de reclamación previa a la judicial (mediante burofax, por ejemplo) o en 10 días desde la recepción de la demanda si ya se opta por acudir a la vía judicial directamente, dejando la puerta abierta a la acción de desahucio si no se ejecutase el referido pago.

La declaración del estado de alarma no es óbice para que se presente demanda de reclamación de rentas y desahucio, disponiendo este despacho de un conjunto de profesionales que proporcionan un asesoramiento completo en lo atinente a este tipo de cuestiones.

En Luis Pérez y Asociados. Abogados le asesoraremos en todo lo relativo a esta materia.

Teléfono: 985 216 689
Whatsapp: 662 194 474
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Abogado, ¿Me recomienda realizar testamento?

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ALGUNAS CUESTIONES SOBRE TESTAMENTOS

La respuesta que damos a nuestros clientes siempre es afirmativa. Al fin al cabo, el testamento es un documento donde se recogen las voluntades, principalmente las relativas al reparto del patrimonio tras el deceso. Pero no siempre se refiere exclusivamente a asuntos económicos, se pueden incluir otras disposiciones como el reconocimiento de hijos.

¿Quién puede realizar testamento?

Como regla general, los que tengan más de 14 años y no estén incapacitados.

¿Qué tipos de testamento existen?

En el derecho común, dentro del cual es encuentra Asturias, existen los siguientes:

  • Abierto, el más común y sencillo. Se otorga ante Notario, quien lo conservará en su protocolo. Dentro de este tipo existen dos especialidades en las que se excluye la necesidad de autorización notarial: el testamento en peligro de muerte y el de epidemia.
  • Cerrado, solo el testador conoce el contenido, quien lo entregará al Notario para su custodia.
  • Ológrafo, es manuscrito por el testador.

Testamentos especiales:

  • Militar, por personas del ejército durante situaciones de guerra.
  • Marítimo, cuando se realice un viaje por el mar.
  • Realizado en el extranjero, se otorga generalmente ante agente diplomático.

¿Es posible testar en tiempos del Coronavirus?

Si, nuestro Código Civil regula varias tipologías que son perfectamente aplicables en los que se excluye la obligatoriedad de presencia notarial:

Testamento ológrafo: escrito completamente por el testador mayor de edad, con firma, fecha y lugar donde lo otorga. Tras el fallecimiento, existe un plazo de convalidación del documento de 5 años.

Testamento en caso de epidemia: puede igualmente otorgarse el testamento ante tres testigos mayores de dieciséis años. Se escribirá el testamento, siendo posible; no siéndolo, el testamento valdrá, aunque los testigos no sepan escribir. Solo tiene dos meses de eficacia, hasta los dos meses desde que cese la epidemia. En caso de fallecimiento, este testamento (verbal o escrito) debe ser elevado a escritura pública, ante notario, en un plazo de tres meses.

¿Qué pasa si se cambia de opinión después de haberlo realizado?

Nada, es posible revocarlo por un testamento posterior realizando un nuevo reparto patrimonial. Excepto si se ha procedido al reconocimiento de hijos, esta declaración es irrevocable.

El coste de realizar testamento (abierto ante notario, siendo el más común) es bastante asequible; además, desde nuestro Despacho con sede en Oviedo, les recomendamos también que se asesore mediante abogados con experiencia en Derecho de sucesiones, quienes les ayudarán a transcribir sus voluntades dándole la forma jurídica más adecuada para preservar su futuro cumplimiento.

En Luis Pérez y Asociados. Abogados le asesoraremos en todo lo relativo a esta materia.

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AUTÓNOMOS Y PYMES: LA MORATORIA EN EL PAGO DEL ALQUILER

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El Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, instaura una serie de medidas a mayores de las ya asumidas en los anteriores decretos, enfocadas a reducir costes para PYMES y trabajadores autónomos, estipulando una moratoria para el pago de los arrendamientos de local adscrito a su actividad empresarial.

Las medidas están condicionadas por la entidad del arrendador y del arrendatario, los pactos previos entre estos y las circunstancias propias de la empresa en cuanto a su actividad y/o reducción de ingresos.

Así pues, en lo referente al ARRENDADOR:

  • Cuando el local comercial sea de una empresa o entidad pública de vivienda o gran tenedor (propietario de más de 10 inmuebles urbanos) se puede solicitar al arrendador la moratoria del pago de la renta o reducción de la misma, durante la vigencia del Estado de alarma y sus prorrogas, por un plazo de hasta 4 meses. La renta aplazada se abonará de forma prorrateada durante un plazo de dos años a partir de que se finalice el Estado de Alarma (o sus prórrogas) o los cuatro meses reseñados, dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento y sin poder devengar intereses por dicha moratoria.
  • Si el arrendador del local de negocio fuere diferente a los reseñados en el párrafo anterior, se puede solicitar a partir de la entrada en vigor de este Decreto, es decir, 22 de abril, y durante el plazo de 1 mes, un aplazamiento o rebaja de la renta si no se hubiere pactado ya. También se puede acordar que la cuantía abonada como fianza sirva para el pago total o parcial de alguna de las mensualidades, debiendo el arrendatario reponer la cuantía de que se ha dispuesto en el plazo de un año desde que se acuerde dicha disposición o en el plazo que reste de vigencia del contrato.

Requisititos para el ARRENDATARIO:

Autónomo:

1- Estar afiliado y en situación de alta en la Seguridad Social, a fecha de 14 de marzo de 2020, ya sea en el RETA, en el Régimen Especial de Trabajadores del Mar, o en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.

  1. Que la actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto de 14 de marzo de 2020 o por órdenes posteriores de la Autoridad Competente al amparo del referido Decreto.
  2. Que la actividad, si no se ha visto directamente suspendida, que en el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento haya tenido una facturación de al menos un 75% menos en comparación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes en el año anterior, es decir, en 2019.

         PYME:

  1. Se han de dar DOS de los siguientes requisitos durante dos ejercicios consecutivos, a la fecha de cierre de cada uno de ellos:

- el total de las partidas de activo no puede superar 4 millones de euros.

- no se puede superar los 8 millones de euros en importe neto de cifra anual de negocios.

- el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

  1. Que su actividad haya quedado suspendida por el Real Decreto de 14 de marzo de 2020 o por órdenes posteriores de la Autoridad Competente al amparo del referido Decreto.
  2. Que la actividad, si no se ha visto directamente suspendida, en el mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento haya tenido una facturación de al menos un 75% menos en comparación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes, en el año anterior, es decir, el 2019.

La documentación a entregar por parte del arrendatario, será una declaración responsable en la que se haga constar, en base a la información contable, la reducción de facturación de al menos el 75% en relación a la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior. Si el arrendador lo requiere, el arrendatario deberá mostrar los libros contables para acreditar dicha reducción de la actividad. En el caso de suspensión de la actividad, la documentación que la acredita es un certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, previa declaración de cese de actividad por parte del interesado.

Se ha de tener en cuenta, que el arrendatario que se beneficie del aplazamiento citado sin reunir los requisitos, será responsable tanto de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de los gastos generados por estas medidas.

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Campaña Renta 2019

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El pasado miércoles 1 de abril del 2020, marcó el inicio de la campaña para la declaración de la Renta 2019. Explicamos algunas de las claves, más esenciales, a continuación.

¿Cuál es el período de presentación?

El plazo se extiende desde el día 1 de abril hasta el 30 de junio de 2020, ambos inclusive.

Sin embargo, si se quisiera domiciliar el pago del impuesto, se tendrá  hasta 25 de junio

¿Cuándo tengo obligación de declarar?

La obligación de declarar es general. Es decir, que por norma, los contribuyentes por el IRPF están obligados a presentar y suscribir declaración por el impuesto en el plazo mencionado. 

Sin embargo, como excepción, los contribuyentes no tienen obligación si se encuentran en los siguientes casos:

  1. – Por la obtención de Rendimientos del Trabajo(incluidas, entre otras, las pensiones, así como las pensiones compensatorias y las anualidades por alimentos) que no superen los siguientes importes:

                   1.1. – 22.000 € brutos anuales si proceden de un único pagador o cuando          habiendo varios, del segundo y restantes pagadores, no  se obtenga más        de 1.500 € brutos anuales. 

                   1.2 – 14.000 € brutos anuales en los siguientes supuestos:

  • Si se tuvo más de un pagadory del segundo y siguientes, en conjunto, se cobró más de 1.500 € brutos anuales
  • Cuando se perciban pensiones compensatorias;
  • Cuando se perciban alimentos, con excepción de los percibidos de los padres en virtud de decisión judicial, que están exentos.
  • Cuando el pagador no esté obligado a retener.
  • Cuando los rendimientos íntegros del trabajo estén sujetos a tipo fijo.
  1. – Rendimientos del capital mobiliario(dividendos de acciones, intereses de cuentas, de depósitos o de valores de renta fija, etc.) y ganancias patrimoniales (ganancias derivadas de reembolsos de participaciones en Fondos de Inversión, premios por la participación en concursos o juegos, etc.), sometidos a retención o ingreso a cuenta, con el límite conjunto de 1.600 € anuales.
  2. – Rentas inmobiliariasimputadasrendimientos de capital mobiliario no sujetos a retención derivados de Letras del Tesoro y subvenciones para la adquisición de viviendas de protección oficial o de precio tasado y demás ganancias patrimoniales derivadas de ayudas públicas, con el límite conjunto de 1.000 € anuales.
  3. –  Contribuyentes que obtengan exclusivamente rendimientos íntegros del trabajo, del capital o de actividades económicas, así como ganancias patrimoniales, hasta 1.000 euros €y pérdidas patrimoniales de cuantía inferior a 500 €.

¿Cuáles son los tramos y tipos del IRPF? 

Son los siguientes:

  1. – Para aplicara la base liquidable general:

       1.1. – Tipo de Gravamen Estatal

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       1..2. –  Tipo de Gravamen del Principado de Asturias

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  1. – Para aplicar a la base liquidable del ahorrotanto Estatal, como Autonómica:

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LIBÉRESE DE SUS DEUDAS. VUELVA A EMPEZAR DESDE CERO.

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La gente se ha endeudado porque se les ha bombardeado en los medios de comunicación con la consigna compra, compra, compra. Julio Anguita.

Decálogo de Ley de la Segunda Oportunidad para profanos (en lenguaje sencillo)

¿Cuál es el objetivo de esta ley?: Liberar al deudor de sus deudas y permitirle que vuelva a empezar desde cero sin ninguna carga a sus espaldas.

2 ¿Cómo se consigue liberar al deudor de todas sus deudas y permitirle que vuelva a empezar desde cero sin ninguna carga a sus espaldas? : A través de un trámite sencillo que viene establecido en la Ley de Segunda Oportunidad.

3 ¿En qué consiste dicho trámite sencillo previsto en la Ley de segunda oportunidad? En un primer momento se trata de acudir al notario o al registrador mercantil o a la cámara de comercio, en función de que el deudor sea persona no empresaria o empresaria; en el primer caso irá al notario y en el segundo a l registrador mercantil o a la cámara de comercio.

4 ¿Para qué hay que acudir al notario y al registrador mercantil o a la cámara de comercio? Para a través de ellos y con la intervención de un mediador, tratar de alcanzar un acuerdo extrajudicial de pagos negociado con los acreedores.

5 ¿Qué pasa si no se logra ese acuerdo? Es necesario intentarlo para pasar a la siguiente fase ante el juez y así mediante un proceso sencillo, tratar de conseguir el beneficio de exoneración del pasivo insatisfecho (BEPI), que es la finalidad última de esta ley e implica la liberación del deudor de toda la deuda y le permite empezar una nueva vida sin cargas a sus espaldas. 

6 ¿Puede acogerse cualquier persona al beneficio de esta ley y por tanto ser liberada de sus deudas? No, tiene que cumplir unos requisitos determinados, que giran en torno a la «buena fe», es decir que esas personas hayan sido honestas en su actividad, que no se trate de un endeudamiento provocado adrede. Por ejemplo en este momento de crisis del coronavirus, tengo que cerrar y dejar de pagar porque no tengo trabajo; no es una situación buscada por mí, no me queda otro remedio. Otro ejemplo no puedo pagar mis deudas porque a mí tampoco me pagan, etc, etc. Estudiamos cada caso para valorar su viabilidad. Nosotros estudiaríamos su caso y veríamos si cumple esos requisitos antes de iniciar ningún trámite.

7 ¿Perdería todos mis bienes? No, existen bienes que no quedarían afectos a la ley, por ejemplo si se trata de un palista, la máquina paleadora, para realizar su trabajo, si es un tendero, la tienda donde trabaja. De todas formas nosotros estudiaríamos su caso y le diríamos en que situación quedaría el conjunto  sus bienes y en concreto su vivienda.

8 ¿Me liberaría de todas mis deudas, incluidas las de Hacienda y Seguridad social? En un principio sí, no obstante respecto a las obligaciones de pagar alimentos y a los créditos públicos, generalmente de Hacienda y Seguridad Social, habría que concretar con carácter previo la situación de dichos créditos y valorar la estrategia a seguir, con base al estudio de la reciente jurisprudencia en la materia.

9 ¿En qué situación me encontraría al final del proceso?. Se cancelarían mis deudas. Podría empezar de nuevo desde cero, como ya hemos referido y entre otras cuestiones:

-Desaparecería de los llamados ficheros de morosos

-Podría volver a tener tarjetas de crédito

-Podría pedir financiación a los bancos 

10 ¿Si es tan beneficios como me lo pinta, por qué no pide más gente que se le aplique esta ley y así verse liberada de sus deudas?: Porque es poco conocida entre la población en general  y porque no todos los profesionales del derecho sabe tramitarla. En nuestro despacho contamos con abogados expertos en materia concursal y de insolvencias y con peritos economistas, externos que colaboran con nosotros y nos auxilian en las materias que les son propias, con el fin de darle a nuestro cliente la el mejor asesoramiento bajo nuestras premisas de seriedad y eficacia y porque no generamos expectativas falsas cuando no hay posibilidades reales de éxito. Llámenos y nos pondremos a trabajar par a liberarle de sus deudas y que pueda iniciar una nueva vida sin cargas a su espalda. 

También puede consultar este artículo en la entrada de Economist & Jurist.

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