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El certificado de deudas en propiedad horizontal

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Cuando se vende un inmueble en régimen de propiedad horizontal, es obligatorio aportar un certificado de deudas con la comunidad de propietarios, como acreditación fehaciente de que efectivamente se está al corriente de los pagos que se deban hacer a dicha comunidad así como en que se especifique las deudas que el transmitente del inmueble posee con la comunidad.

El artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal estipula que en el instrumento público mediante el que se transmita la vivienda o local, es decir, cuando se esté ante notario para elevar la compraventa a público, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude y aportar en este momento certificación coincidente con su declaración.

El certificado lo tiene que expedir el secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente en un plazo de 7 días naturales, respondiendo asimismo en caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión. No es suficiente con la mera declaración del transmitente. Sin el certificado anteriormente citado, no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que el transmitente fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. Es decir, que si existen una serie de deudas por parte del vendedor para con la comunidad, se han de dejar reflejadas en el certificado salvo que el comprador diga las asuma o que renuncie expresamente a que se aporte el certificado.

Cuando se desarrolla la compraventa y efectivamente hay cuantías adeudadas con la comunidad por parte del anterior propietario, es el inmueble quien responde de las deudas no pagadas, aludiendo los impagos producidos en el año en curso y las tres anteriores, independientemente de que se inscriba o no en el Registro de la Propiedad.

¿Esto significa que adquirente se deberá hacer cargo de las deudas de la comunidad?

Aunque la deuda del vendedor quede ligada al piso, eso no significa necesariamente que el comprador tenga que pagar unas deudas de las que no debería hacerse cargo. Deudor es quien sea propietario al tiempo en el que se produzca la deuda no satisfecha, por lo que si se transmite un piso con cuantías impagadas a la comunidad de propietarios, evidentemente el comprador, para evitar verse involucrado en un posible embargo y ejecución de su inmueble, se ve sujeto a esa obligación y le conviene pagar, pero todo lo que haya abonado por la satisfacción de la misma podrá repetirlo contra el vendedor, salvo que expresamente haya asumido sus deudas.

Lo mejor y más acertado, es consultar todo este tipo de problemática en un despacho de abogados especializados en la materia, pues si bien es cierto que el certificado de deudas ha de estar en la escritura, nada se manifiesta acerca de las derramas acordadas previa compraventa por la comunidad de propietarios y que efectivamente se encuentren impagadas, así como otras materias que pueden complicar de manera sustancial la relación entre comunero y comunidad de propietarios.

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Inversiones y Chiringuitos: Riesgos para nuestros ahorros

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Cuando se ha conseguido cierto nivel de ahorro, mucha gente se decide a invertir parte de lo atesorado para conseguir algo de rentabilidad. Bolsa, fondos, vivienda, etc. son los medios más habituales para obtener réditos a partir de lo conseguido con tiempo y esfuerzo. La razón de ser, de estas actuaciones inversoras, es, por un lado, evitar que situaciones, de pérdida de valor (por ejemplo, la inflación), desvanezcan el esfuerzo empleado en ahorrar; por otro, y como es obvio, se pretende obtener una ganancia extra.

Sobre el particular, es importante comprender, que el mayor rendimiento obtenido de la inversión, se debe a exponer lo ahorrado a un riesgo mayor a aquel, que hubiera de experimentar, en caso de estar “parado” (por ejemplo, manteniendo el dinero en una cuenta corriente). En otras palabras: es importante retener que toda inversión conlleva un riesgo.

Partiendo de esta base, hay que advertir de situaciones en que el inversor (o futuro inversor) es contactado (bien por teléfono o por mail) por empresas, que se presentan como experimentadas y que, entre presiones más o menos soterradas para cerrar rápido la operación, ofrecen rentabilidades muy interesantes, con mínimo riesgo.

Cuando así sucede, es probable haber topado con un “chiringuito financiero”: una empresa que no está en el registro correspondiente (bien de la Comisión Nacional del Mercado de Valores o del Banco de España), careciendo, por ello, de la consideración de empresas de servicios financieros y, por ende, de legitimación para actuar libremente en mercados financieros. Si les suena la película “El Lobo de Wall Street”, probablemente, les sea fácil comprenderlo.

Los chiringuitos financieros, pues, son tapaderas elaboradas, que, al margen de la Ley, cuentan con gran capacidad para embaucar y hacerse con los ahorros de sus víctimas. Ante este tipo de entidades, lo mejor es adoptar una conducta proactiva. Así, cuando se reciba una oferta de este tipo, antes de hacer desembolso alguno debe realizar preguntas concretas al interlocutor (la principal “¿cómo consiguió usted mis datos?”) y exigir respuestas de igual naturaleza; y recabar información, tanto de organismos oficiales (en especial la CNMV), como de asesores independientes.

Abogados Derecho Penal Económico Oviedo

Si cayó en las “garras del lobo”– cosa, nada difícil y que suele conocerse tarde, cuando ya hay pérdidas– es vital que recabe el debido asesoramiento, para emprender acciones legales: la situación de ilegalidad, de estas empresas, les permite desaparecer o cambiar de nombre con gran facilidad y dificulta sobremanera las posibilidades de recuperación de lo sustraído.

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¿Cómo plantear el divorcio cuando existen hijos?

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Sobre los divorcios, guardas y custodias.

La primera cuestión a la hora de afrontar el divorcio, consiste en abordar las opciones de guarda y custodia sobre los hijos menores. Los primeros parámetros a fijar son aquellos referentes a valorar y decidir con quién van a vivir los menores; pudiendo optar entre la madre, el padre o con ambos de manera compartida.

Pues bien, para centrar esta cuestión es muy importante la forma. Nos referimos a si el divorcio se encauzará por los trámites del mutuo acuerdo o será un divorcio contencioso: la primera de las opciones se basa en que las partes a través de su abogado/s fijan un acuerdo sobre los términos de su divorcio, entre los que obviamente se incluye el asunto vertebral, la custodia de los hijos (este procedimiento es más breve y menos costoso económica y emocionalmente, siendo más satisfactorio para las partes alcanzar acuerdos frente a la imposición de un juez); esto último nos lleva a que en defecto de acuerdo, se debe recurrir a los tribunales para decidir todo lo ateniente a un divorcio que se divide en dos grandes bloques, aspecto patrimonial y lo relativo a los hijos.

Centrándonos en esto último, es interesante aclarar que actualmente el criterio general, en defecto de acuerdo entre los padres, es que los progenitores compartan la guarda y custodia, lo que supone que los niños vivirán con cada progenitor por periodos generalmente de semanas alternas, para que esto se produzca con la mayor normalidad posible se busca que; 1) los progenitores viva en la misma localidad 2) proximidad al centro escolar 3) disponibilidad horaria de los cónyuges y 4) relación cordial entre los padres.

En base a estas premisas y en aras a que los padres puedan criar por igual a sus hijos, se circunscribe el régimen preponderante de guarda y custodia en España, el de la compartida.

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Quiero residir y trabajar en España, ¿Qué necesito?

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Hoy en día, es frecuente salir del país de origen en busca de mejores oportunidades. Suelen contarse las historias de éxito. Lo que nadie cuenta, en cambio, son las vicisitudes y papeleo, que estas personas encuentran por el camino hasta conseguir desempeñar su trabajo y vivir su vida de manera “legal”, en un status igual al de cualquier nacional del país de acogida. Cuando se quiere optar a un permiso de residencia, el punto de partida es que la pertenencia a un país u otro, sí que importa.

Dependiendo de si se es ciudadano de la Unión Europea o si por el contrario, de un país tercero, los requisitos que se han de cumplir cambian sustancialmente, así como el tiempo de estancia o la tramitación de la solicitud de la misma. Aunque cada caso es único, hay una serie de condiciones que se han de cumplir siempre.

Cuando el país de origen pertenece a la UE, no se debe solicitar un permiso de residencia como tal, sino que lo pertinente es notificar la estancia en el país receptor, aprovechando la libertad de circulación garantizada por la pertenencia a la UE. Sin embargo, otro panorama se le presenta a los ciudadanos de países fuera de la UE: que no es tanto entrar en España, sino poder quedarse regularmente. La burocracia en extranjería es engorrosa y ardua, por la gran cantidad de documentos que hay que presentar, los diferentes organismos que participan en la tramitación, y los plazos que hay que cumplir rigurosamente. Lo deseable para una óptima gestión de la solicitud, así como para la interposición de los posibles recursos posteriores a la misma, es que la ejecución de todo el trabajo lo efectúe un profesional conocedor de las posibles diatribas que puedan surgir a lo largo del procedimiento; la ordenación y consecución de documentos; la solicitud ante la oficina de Extranjería de la ciudad que sea competente, así como la posible llevanza del recurso en caso de ver frustradas las expectativas de la solicitud previa.

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Disolver una comunidad y sus (complejas) implicaciones fiscales

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Abogados Derecho Inmobiliario en Oviedo

Conforme al artículo 393 del código civil “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas”. Los casos de comunidad, que con más frecuencia se dan y probablemente conozcan, son los surgidos para actuaciones empresariales; las que se originan a consecuencia del matrimonio; y los de comunidades hereditarias formadas, por la existencia de varios herederos. En tales supuestos, habrá uno o varios bienes, que pertenecen a varias personas, en determinada proporción. La operación que termina definitivamente esa situación, adjudicando bienes de acuerdo a la participación de cada uno la denominamos la disolución. Este acto consiste en que cada uno lleve lo suyo, lo que en principio parece simple ¿verdad?

Lo cierto, sin embargo, es que se complica una vez entran en juego las consideraciones fiscales. En efecto, estas operaciones son contempladas por diversos tributos a la vez (IRPF, ITP, AJD, OS e IIVTNU, entre otros), lo que además de las evidentes implicaciones económicas, dificulta el cumplimiento de los deberes formales. Simplificando, lo más posible, si la disolución supone que cada miembro recupere un valor al que tenía en la comunidad, no se produciría tributación en el IRPF, ITP y AJD (salvo en el caso de inmuebles por la modalidad de actos jurídicos documentados), ni en el IIVTNU. A la inversa, habrá gravamen entre otros casos – algunos no exentos de polémica- cuando: i) haya excesos de adjudicación, recibiendo uno o varis más que los demás; ii) en los casos en que la composición se determinó en momentos y a partir de negocios diferentes (p.ej. si una parte proviene de una compra y otra de herencia); iii) si habiendo bienes divisibles, uno se los adjudica totalmente, compensado a los demás; iv) cuando hay pluralidad de bienes y se disuelve la comunidad en globo, sin considerar cada uno de ellos por separado. Como puede verse, es una cuestión compleja, que requiere cierto grado de planificación. Hacienda somos todos, pero ¡hay que ver lo que cuesta serlo!

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